В каких случаях стоит провести переоценку имущества

К нам часто обращаются собственники зданий, помещений, земельных участков, которые «где-то слышали», что можно провести переоценку кадастровой стоимости своего имущества, чтобы официально снизить налог. Все верно – это возможно. Проведение переоценки и установление адекватной стоимости имущества – одна из основных услуг «Р-Консалтинг».

Почему это важно?

Ежегодно формируется Перечень объектов, для которых налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости. На 2021 год действует Постановление Правительства Пермского края (№ 896 от 25.11.2020). Действие этого требования распространяется даже на ИП с упрощенной системой налогообложения, которые «в обычной ситуации» освобождены от уплаты налога на имущество.

Кадастровую стоимость устанавливает Центр технической инвентаризации (ЦТИ) на основании данных об объекте, которые содержатся в Росреестре. Учитывается год постройки, площадь, материал стен, назначение.

ЦТИ рассчитывает кадастровую стоимость по расчетным моделям, не выезжая на объект. В итоге кадастровая стоимость может сильно не соответствовать рыночной стоимости – то есть той, по которой вы можете продать (или купить) такой объект. Причем чаще всего это несоответствие в большую сторону. Налог считается как процент от стоимости имущества, поэтому если стоимость завышена, то и налог завышен. Иногда разница между кадастровой и рыночной стоимостью может быть в несколько десятков процентов, но порой достигает и нескольких раз. Если речь идет о крупном объекте, это может означать излишне начисленные налоги в миллионы рублей.

Что может привести к завышенной кадастровой стоимости?

В каждом конкретном случае причины могут быть разными. Но большинство из них можно уложить в эти группы:

• несовершенство методики расчета, используемой ЦТИ;
• технические ошибки;
• неточные данные об объекте, которые содержатся в Росреестре.

К этому могут добавиться ситуативные факторы. Например, сейчас идет объединение двух государственных реестров недвижимости, в ходе которого по некоторым объектам уточняются характеристики и это становится формальным поводом для уточнения кадастровой стоимости. Как правило в большую сторону. К сожалению, она может вырасти даже для тех объектов, которые уже прошли через процедуру оспаривания. Собственникам приходится повторно обращаться за переоценкой – об этом тоже расскажем.

Что делать?

Проводить переоценку. Привлекать оценщиков и обосновывать, что реальная стоимость ниже, чем кадастровая. Обращаться в ЦТИ. На сегодняшний день складывается положительная досудебная практика.

Обновленное законодательство в этой сфере позволяет проводить переоценку неограниченное количество раз – условно, хоть каждый месяц.

Правда есть и другое немаловажное изменение в законе. Стоимость после переоценки будет учитываться при исчислении налога только с того периода, в котором она поменялась. То есть предъявить к перерасчету предыдущие годы – нельзя.

Но даже когда кадастровая оценка имущества верна, есть еще несколько вариантов законного уменьшения налоговой базы – исключение объекта из Перечня, а также применение льгот и правильное определение налоговой ставки. В следующих статьях расскажем об этом подробнее.