XVII Камский форум

13 сентября очередной «Камский форум» пролетел незаметно. Два часа в Конференц-зале №2, было посвящено обсуждению вопросов «Кадастровая оценка. Опыт регионов. Актуальные вопросы.»

Ольга Козырева, исполнительный директор «Р-Консалтинг делиться тезисами «Камского форума» :

-Представители ГБУ «ЦТИ» Удмуртии и Башкирии подтвердили на цифрах, что практика по оспариванию кадастровой стоимости отрицательная, например из 166 заявлений, поданных с начала года, положительных – только 13!

-Увеличение количества ценообразующих факторов при проведении массовой кадастровой оценки ГБУ «ЦТИ ПК» и, как следствие, ужесточение проверки оценочных отчетов по определению рыночной стоимости

-Судебные издержки ложатся на административного истца, так как оспорить решение ГБУ «ЦТИ ПК» по суду невозможно! Ст. 22.1 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»: требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения ГБУ.

-Урегулирование процесса оспаривания Кадастровой стоимости в Пермском крае:
-Май 2022 г. - на площадке Бизнес-омбудсмен в Пермском крае Павел Новоселов было проведено совещание между ГБУ «ЦТИ ПК»
и оценочным сообществом
-Июль 2022 г. - Приказ N 31.2-1-08-68 «O6 утверждении мелодических рекомендаций ГБУ "ЦТИ ПК" для подготовки Отчёта об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости»
- 07.11.2022 г. - вступление в силу новых федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ N° 200 от 14.04,2022

Проблемы
-Недоработка федерального законодательства: по своей сути ГБУ ЦТИ при рассмотрении заявления осуществляет экспертизу отчета об оценке.
-Причиной отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночно
лежат необоснованные замечания ГБУ «ЦТИ ПК» , например, «объект-аналог №1 по площади -несопоставим»
-Отсутствие диалога между ГБУ «ЦТИ ПК» и оценочным сообществом
Ст. 22.1 не предусматривает возможности участия заявителя/оценщика в процессе рассмотрения заявления - отсутствие возможности аргументированной защиты отчетов об оценке

Предложения по взаимодействию
+ Создать совещательный (экспертный) совет при Минимущества Пермского края , включающего представителей: ГБУ «ЦТИ ПК» , Минимущества Пермского края, оценочного сообщества
+ Добавить дополнительный документ к заявлению об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости: положительное заключение Экспертного Совета НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края»
+ Вернуться к формированию консенсусных
+ Диапазонов рыночной стоимости по сегментам рынка объектов недвижимого имущества («ценовые карты»)

Практика оспаривания кадастровой стоимости в Свердловской области
Комиссия при МУГИСО по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости сформировала 4 группы нарушений:

- Несущественные формальные нарушения (Формальные нарушения Ф3 и ФСО, не признаваемые существенными ошибками, Требования к оформлению, наименованию разделов. Формальные требования к наличию обязательных сведений (ОГРН, балансовая стоимость), Очевидные опечатки)
- Существенные формальные нарушения (Нарушения Ф3 и ФСО, признаваемые существенными ошибками, Арифметические ошибки, в том числе вызванные округлением расчетов без наличия пояснений в тексте, Отсутствие или не читаемость приложений, скриншотов, Противоречие информации в разных разделах отчета)
- Методологические нарушения: ЗУ (Отсутствие расчета РС ЗУ в рамках ДП для столицы региона (кроме ИЖС), Несоответствие консенсусному мнении по основным корректировкам для «спорных» аналогов: красная линия, зона расположения, статус нас. пункта, и т.д.; Трактовка дискуссионных вопросов, как правило, в пользу оценщика!!!, при наличии непротиворечивого обоснования в отчете)
- Методологические нарушения: ОКС (Неполный анализ рынка, отсутствие анализа в части ставок аренды для доход приносящей недвижимости, Отсутствие сопоставления фактических и рыночных доходов и расходов для доходной недвижимости (особенно крупной), Отсутствие анализа аренд пригодной площади, Выделение доли ЗУ из ЕОН - консенсусный диапазон, Отсутствие обоснования выбора класса качества у аналога для 3П)

Заблуждения по оспариванию кадастровой стоимости: «малое» количество о спариваний – это не так! Так как:

1) много организаций на УСН - не платят налог если объект не включён в перечень
2) физические лица узнают значительно позже о налоге, особенно если уже его продали - предложение: уведомление в госуслугах вначале периода с оговоркой про изменения
3) завышение есть, но кадастровая стоимость незначительная, процедура оспаривание дороже или равна переплате
4) предприятие уже в банкротстве
5) для крупного бизнеса иногда затраты на налоги не существенны относительно затрат на производство /ставка льготная, маленькая

Ошибки ГБУ «ЦТИ ПК»
-Двойной учет земли в ОКСАХ
- Двойной учет МОП в коммерческих помещениях
- Определение процента достройки Объекта Незавершенного Строительства – 100% не учёт состояния/ремонта
- Пример: сельхоз угодья = ферма = поле залежь и т.д
- Оценка на 1 января ХХ года - 4 квартал самый Сильный рост предложений (не сделок!)

Сравнительный анализ Комиссии и ЦТИ:
+Рассмотрение комиссией
+нет «Бредовых» замечаний
+лояльны к физическим лицам
+стали пропускать несущественные
- Нет замечаний, но стоимость не устраивает
- Страшная прокуратура
- «Соседям мы уже пропустили выше»

Замечания в ГБУ на техническую ошибку
+ при изменении площади объекта пересчет исходя из оспоренной (при заявлении)
+ перерасчет стоимости МОП (коридоры, комнаты и т.п.)
- Выборочное отношение
- Не все документы
- Недоработка в метод указаниях

Исключения из перечня
+ практика есть
- автоматически переходит из следующий год или из не переходят