Во время строительства различных капитальных объектов у обеих сторон, как у заказчика, так и подрядчика, нередко возникают вопросы относительно стоимости строительно-монтажного процесса, принятого или произведенного. При этом компромисса в таких столкновениях достичь бывает сложно без образного «третейского судьи».
Поэтому в таких ситуациях участие незаинтересованного от финансового результата лица бывает необходимо. От такого человека требуется справедливый и объективный подход к оценке стоимости работ, из-за которых возник спор и, при необходимости, ее корректировка в ту или иную сторону.
А для того, чтобы сделать это максимально объективно, необходима смета, точно просчитанная и максимально понятная. В таком случае все стороны получат возможность без разночтений сформировать свою позицию об экономике проекта. Лучший способ получить такую документацию – обратиться в опытную консалтинговую организацию, компетентность специалистов которой позволит не только разработать качественную сметную документацию, но и проверить соответствие проектно-сметной документации (ПСД) фактически выполненным работам.
Во-первых, грамотно проведенный анализ ПСД позволяет оценить документацию с точки зрения целесообразности предстоящих расходов и экономической обоснованности выбора технологий, работ и материалов. Во-вторых, оценить качество и полноту фактические выполненных работ.
Подобная услуга заказывается заказчиками или подрядчиками, желающими получить объективные данные об эффективности расходов, понесенных на строительство объекта или на обоснование затрат, израсходованных на возведение здания, реконструкцию или ремонт капитального объекта.
Анализ проектно-сметной документации часто проводится в рамках судебных разбирательств между заказчиком и подрядчиком. В данной ситуации большую роль играют объективность и независимость, наравне с квалификацией специалиста.
Кому по силам анализ сметы?
Комплексный анализ сметы входит в компетенцию специалистов, погруженных в нюансы и расценки современного рынка строительства. В качестве предмета изучения перед ними ставят задекларированные суммы, необходимые для закупки материалов и перечень работ, которые оценивает подрядчик. Специалист анализирует качество и обоснованность использования конкретных строительных материалов с технологической точки зрения применительно к проекту. В то же время, специалист изучает проектную и рабочую документацию совместно со сметой на предмет выявления нестыковок и разночтений для того чтобы исключить искажения стоимости строительного объекта
Итог работы специалиста по анализу сметы – это письменное заключение или судебная экспертиза с конкретными выводами по каждому пункту сметной документации. При помощи данного заключения (экспертизы) можно оценить, насколько добросовестен подрядчик. Кроме того, судебная экспертиза обладает юридической силой и носит доказательственный характер во время судебного разбирательства.
Что делает специалист-сметчик во время изучения сметной документации?
Переходя к самому процессу, необходимо понимать, что процесс анализа проектно-сметной документации разнится в зависимости от типа сметы.
Если рассматривается локальная смета, то специалистом оценивается стоимость строительства отдельных объектов и таких элементов сметы, как:
— параметры зданий и сооружений, принятых по рабочим чертежам;
— номенклатуры оборудования, мебели, инвентаря;
— действующих сметных нормативов на виды работ, конструктивных элементов, а также оптовых, лимитных и в отдельных случаях цен разового заказа на оборудование, мебели и инвентаря.
При анализе объектных смет исследование специалиста объединяет значение локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим элементам локальных смет: строительно-монтажных работ (СМР), оборудования, инвентаря и прочих расходов.
В качестве наглядного примера возьмем строительство двухсекционного многоквартирного дома. Здесь в оценку попадут такие затраты, как: землеустроительные работы, укладка фундамента, кладка стен, отделочные работы, устройство площадки для занятия спортом и так далее.
Работа специалиста во время проведения анализа проектно-сметной документации, как правило, делится на ряд отдельных операций по анализу:
— соответствия применения расценок требованиям строительных норм и правил (ГОСТам и СНиПам), а также прочим регулирующим нормативным актам;
— верности примененных расценок по видам выполняемых работ;
— заложенной стоимости сырья и материалов, фонда заработной платы, эксплуатации машин и оборудования;
— правильности применения расценок, накруток коэффициентов пересчета и поправок;
— вероятности завышения сроков продолжительности строительства.
Основная цель любого сметчика: достоверное и объективное описание технологии выполнения работ, выверенное определение объемов технологических операций и, наконец, честный расчет прямых затрат, которые максимально соотносились бы с описанием работ.
Так же основные задачи, которые ставит перед специалистом заказчик по проверке проектно-сметной документации:
— проверка исходной документации (проектная, рабочая, техническая и иная документация) на предмет несоответствия между собой;
— сверка объемов работ, материалов, механизмов, предусмотренных сметой и исходной документацией;
— определение фактически выполненных, дополнительных, неучтенных объемов работ проектно-сметной документацией;
— проверка цен на затраты (материалы, механизмы, ФОТ – фонда оплаты труда рабочих) на соответствия текущим/рыночным ценам.
Чек-лист для проверки проектно-сметной документации
Каким бы ни была сложной и объемной документация, в ней всегда есть критические точки и ключевые аспекты, изучив которые можно понять, насколько она достоверна.
В случае проектно-сметной документации, в приоритете:
— заложенные в смету объемы;
— примененные коэффициенты;
— цены на материалы, оборудование и технику;
— правильность примененных расценок.
Рациональнее всего разделить проверку на четыре этапа.
Этап I – проверка всех объемов, включенных в смету, на предмет их присутствия в проектной документации.
Этап II – проверка экономических потоков проекта: заложенного уровня заработной платы, показателей прибыли и затрат, а также понижающих и повышающих коэффициентов.
Этап III – проверка прочих затрат. Здесь важно не упустить из внимания такие статьи расходов, как:
— компенсация командировок;
— транспортировка сотрудников;
— перебазировка техники;
— и им подобных.
Этап IV – проверка верности применения единичных расценок и полноты смет. Необходимо удостоверится, что в ПСД отсутствуют ситуации задвоения одного вида работ несколькими расценками. Чтобы сделать это – нужно полностью изучить состав работ и сопоставить их со всеми расценками. Если проблем нет, то составы выполняемой работы и состав работ должны максимально совпадать.
Что в итоге?
Необходимость составления и анализа проектно-сметной документации может возникнуть как у заказчиков, так и у подрядчиков. При этом вопросы у сторон возникают как к комплексным работам, так и к отдельным ее составляющим, для того, чтобы урегулировать спорные моменты между заинтересованными лицами. Особую ценность сметная документация приобретает в процессе проведения промежуточных расчетов между заказчиком и подрядчиком (при подписании актов выполненных работ по формам КС-2; КС-3).
Строительная смета способна выступать и неким медиатором, предвосхищающим конфликты между заказчиками и подрядчиками. Будучи приложенной к договору подряда, согласованная смета выполняет функцию сдерживающего разногласия фактора при взаиморасчетах.
«Р-Консалтинг» рекомендует проверять проектно-сметную документацию, обращая особое внимание на объемы СМР, материалы, ресурсы, правильность примененных расценок, и их соответствие объёмам фактически выполненных работ.
Что «Р-Консалтинг» может предложить вам?
Если вы нуждаетесь в помощи независимой компании, «Р-Консалтинг» готов предоставить услуги профессиональных инженеров-сметчиков, погруженных в отрасль, бдительно наблюдающих за колебанием стоимости всех материалов и услуг, необходимых качественной проектно-сметной документации.
Нам доверяют, ведь наши исследования всегда обладают высоким уровнем профессионализма, степенью объективности и обоснованности. В 97 % случаях заключения наших экспертов ложатся в основу решений судов по различным спорам.
Вам необходима консультация, есть вопросы по целесообразности проведения анализа проектно-сметной документации и ее соответствия фактически выполненным работам? Обращайтесь к нам – рассмотрим ваш вопрос в индивидуальном порядке, поделимся опытом своих экспертов и определим потенциальный эффект от привлечения независимого специалиста.
Для сведения:
Разновидности смет и способы их расчета
Вся сметная документация делится на три вида: локальный, объектный и сводный сметный расчет. Локальные сметы затрагивают конкретные типы работ или отдельные составляющие крупного объекта, это базовые и наиболее детальные сметы. Объектные сметы создаются на объект в целом и объединяют в себе энное количество локальных смет. Сводные сметы отражают в себе затраты на масштабные комплексы зданий и суммируют документацию по объектам.
Независимо от разновидности сметы, за основу принимаются федеральные или территориальные нормативные расценки. Однако бывают исключения: порой расценки разрабатывают, исходя из индивидуальных параметров.
Поговорим о самых распространенных способах расчета сметной документации:
— Ресурсный сметный расчет – этот вариант исходит из нормы расхода материалов по каждому виду работ. На каждый кубометр, единицу, штуку или любую другую единицу измерения устанавливают норму расхода каждого из материалов, а также затраты на эксплуатацию техники, оплату труда рабочих соответствующей квалификации и так далее. При этом для расчетов используют актуальные цены на материалы, машины и механизмы, и действующие тарифные ставки;
— Ресурсно-индексный метод расчета – похож во всем на своего предшественника, кроме одного: стоимость работ в нем рассчитывают в ценах 1984 или 2001 годов, после чего индексируют цены на ресурсы до уровня текущих цен;
— Базисно-индексный метод расчета – смысл расчёта заключается в уходе в сторону укрупнения составляющих сметы. Согласно этому методу, ранее рассчитанную стоимость в базисном уровне по каждой строке умножают на соответствующий индекс. Но не по каждому ресурсу, а на целые виды работ.
— Базисно-компенсационный метод – наиболее «живой» способ составления смет. Он позволяет компенсировать затраты в зависимости от изменений цен и тарифов в ходе строительства. То есть общая стоимость проекта определяется по фактическим затратам после его сдачи заказчику.
Просто о сметах. Любая смета, в независимости от способа ее составления состоит из 3-х составляющих:
1. Прямые затраты. Они состоят из фонда заработной платы рабочих, расходов на спецтехнику, и стоимости материалов;
2. Накладные расходы. Это организационно-управленческие расходы. Они нормируются по видам СМР или по видам строительства для укрупненных расчетов, а определяются в процентах от фонда оплаты труда;
3. Плановые накопления (сметная прибыль). Они представляют собой норму прибыли, за счет которой подрядная компания функционирует и развивается. Сметная прибыль рассчитывается в процентах от фонда оплаты труда рабочих и операторов техники. При этом размер процента берется по отраслевым нормативам или по сложившейся норме конкретной организации.