Вместе к Результату

Оценка арендной платы

Аренда недвижимости представляет собой отдельный вид деятельности, который в последние годы активно развивается.

Зачем собственнику оценка арендной платы?

Основные случаи, когда требуется независимая оценка арендной платы, это:

  1. сдача имущества в аренду;
    Профессиональные собственники понимают, что их арендная ставка должна быть обоснованной. Для установления долгосрочных отношений с арендаторами ставка должна быть разумной и учитывать интересы обеих сторон. Правильный расчет арендной платы позволяет значительно сократить время поиска клиентов и способствует заключению долгосрочных договоров аренды.
  2. подтверждение в налоговые органы;
    Оценочный отчет служит подтверждением арендной платы для налоговых органов. Объектами аренды могут быть как недвижимые активы (жилые и нежилые помещения, земельные участки), так и движимое имущество (мебель, оргтехника, оборудование, транспортные средства).
  3. судебные и досудебные споры;
    Оценка рыночной стоимости арендной ставки актуальна в случае споров с арендаторами; отчет поможет обосновать установленную ставку. Заказчиком оценки может выступать как собственник, так и арендатор. Оба действуют в своих интересах, а оценщик остается независимым специалистом.
  4. определение доходности имущества;
    Определение доходности объекта недвижимости является одной из задач оценки арендной платы и может стать важным фактором при покупке.
  5. актуализации арендной ставки;
    Собственники часто обращаются для «актуализации» арендных платежей или расчета арендной ставки на длительный период времени. При заключении долгосрочных договоров необходимо учитывать инфляционную составляющую и динамику рынка недвижимости. Без корректировки ставки собственник может годами недополучать прибыль, поэтому оценка арендной ставки позволяет регулярно обновлять размеры платежей.

Что входит в арендную плату?

При расчете арендной ставки независимый оценщик учитывает множество факторов:

  1. Класс объекта
  2. Месторасположение объекта
  3. Физические характеристики: площадь, этаж, наличие отдельного здания или помещения
  4. Удаленность от объектов инфраструктуры
  5. Наличие мебели и техники
  6. Дополнительные требования собственника к арендатору (например, необходимость оплаты коммунальных услуг или проведения ремонта за свой счет)
  7. Уровень оснащения и особенности коммуникаций
  8. Юридические нюансы (наличие обременений, условия аренды, возможность пролонгации и т.д.). и прочие факторы

В каких случаях оценка имущества неизбежна?

По закону при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности обязательным является привлечение независимого оценщика, в отличие от частной собственности.

Согласно российскому законодательству, необходимо проводить независимую оценку при любых операциях с государственной или муниципальной собственностью, будь то:

  1. приватизация,
  2. национализация,
  3. залог или вклад в уставный капитал,
  4. банкротство,  
  5. передача в аренду.

(ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Договоры аренды государственного и муниципального имущества заключаются только по результатам проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества регулируется Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 № 67.

Торги на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества размещаются на официальном сайте - torgi.gov.ru

Проведение аукциона в электронном виде на аренду государственного и муниципального имущества допускает подачу заявки в электронном виде через электронную торговую площадку. Конкурс является открытым по составу участников и форме подачи предложений.

Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер. Аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений.

Процедура оценки арендной платы

  1. Подписание договора и составление задания на оценку. (ФСО III)
  2. Сбор необходимых данных по объекту. 
    На этом этапе кроме визуального осмотра проводится тщательное изучение всех юридических и технических документов: наличие обременений, информация о собственниках. Анализируется текущее использование объекта и его доходность.
  3. Анализ рынка и определение сегмента, к которому относится объект аренды. Определяются не только ключевые факторы, формирующие арендную ставку (местоположение, качество отделки, локальное месторасположение), но и макроэкономические условия, рыночная ситуация, а также социально-экономическая обстановка в регионе, где расположен объект.
  4. Анализ эффективного использования объекта
    Выбор способа использования объекта зависит от действующих ограничений, специфики его характеристик и максимальной выгоды, которую помещение может обеспечить.
  5. Расчет рыночной величины арендной ставки
    На этом этапе, исходя из предполагаемого договора аренды, применяются подходы и методы, принятые в российской оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.
  6. Согласование результатов расчетов
    Итоги расчетов, выполненные с использованием различных подходов, согласовываются для определения окончательной рыночной стоимости арендной ставки.
  7. Выдача оценочного отчета.
    Цель оценки — предоставить заказчику официальный документ, который можно использовать в коммерческих структурах и государственных органах.
Отчет об оценке может составлять только тот оценщик, который обладает страховкой и квалификационным аттестатом в соответствующей области. Отчет, подготовленный нашими оценщиками, имеет юридическую силу и действует в течение 6 месяцев. Перед передачей заказчику он проходит двухступенчатую проверку, что позволяет исключить возможные ошибки в содержании и оформлении документа.

Какой подход выбрать?

Применение методов при оценке арендной ставки регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки (ФСО) №I, II, III, 7, а также методическими рекомендациями соответствующих государственных органов.

  1. При сравнительном подходе оценщик анализирует рыночную ситуацию, подбирает максимально сопоставимые объекты-аналоги, которые уже сданы в аренду, и определяет обоснованную арендную ставку. 
  2. Доходный подход используется для объектов, по которым есть ретроспективная информация о доходах и расходах. Арендная плата рассчитывается на основе доходов и расходов  от эксплуатации или продажи объекта недвижимости. 
  3. При затратном подходе учитываются расходы на приобретение и восстановление объекта аренды, что позволяет рассчитать ставку.

Наиболее часто оценщики используют сравнительный подход. Этот подход основан на том, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект больше, чем за аналогичный объект конкурентов с похожими характеристиками и расположением, предлагаемый по более низкой цене. В процессе работы проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми объектами, которые были недавно реализованы или сданы в аренду. Обязательно учитываются различия между объектами и вносятся соответствующие корректировки. При наличии достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами сравнительный подход можно считать наиболее объективным и надежным.

Срок проведения оценочных работ

Чтобы узнать сроки оценки арендной платы, вы можете обратиться к нам по телефону +7 (342) 214-99-55. Они зависят от следующих факторов: специфика объекта оценки и сроки согласования результатов оценки с контролирующими органами.

Опыт наших специалистов позволяет проводить оценку любых сложных объектов в кратчайшие сроки.

Необходимые документы

Перечень необходимых документов для оценки арендной платы. (ссылка)

Оценка арендной ставки для учебных заведений (школ, детских садиков и др. муниципальных учреждений)

Определение рыночной стоимости арендной ставки муниципального имущества в Пермском крае регламентируется следующим нормативным документом: Решение Пермской городской думы от 28 мая 2002 г. N 61 «Об утверждении положения об аренде муниципального имущества».

Объекты аренды:

  1. Столовые и кухни.

    Помещения общепита: торговые залы и производственные помещения для приготовления пищи в Перми и Пермском крае начали оценивать с 2007 года. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

  2. Классные комнаты. 
    Классные комнаты обычно используются для проведения занятий по дополнительным занятиям: программирование, иностранные языки и пр.

  3. Актовые или спортивные залы. 
    Актовые залы часто используются для проведения массовых мероприятий и могут быть арендованы для театральных постановок, концертов и других культурных мероприятий. Спортивные залы, предназначенные для занятий футболом, единоборствами и другими видами спорта, сдаются в аренду в случае использования зала для соревнований или массовых мероприятий.

  4. Оценка арендной ставки для установки торговых автоматов. 
    При определении арендной ставки торговых автоматов в холлах и рекреационных зонах школ важно учитывать потоки людей и удобство расположения. Арендная ставка может варьироваться в зависимости от проходимости места и потенциального объема продаж.

Важно: 

С 2020 года Экспертиза на отчет об оценке больше не требуется (решение №61 от 28.05.2002 в редакции от 25.02.2020)

«3.1. Размер арендной платы (без НДС, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации) при передаче муниципального имущества в аренду без проведения торгов, начальная цена (цена лота) при проведении торгов определяются не ниже рыночной стоимости арендной платы, определенной на основании отчета, подготовленного в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности.»

Заказав услугу в Р-Консалтинг, Вы получите оптимальное предложение по каждому случаю, учитывая индивидуальные особенности объекта и законодательства, чтобы минимизировать Ваши затраты.
Мы ценим время и доверие наших заказчиков, поэтому строгое соблюдение сроков и качество услуг — основные принципы нашей работы!


«Р-Консалтинг»: наш Результат – ваше спокойствие.

Остались вопросы, желаете обратиться за консультацией или воспользоваться нашими услугами? Нажмите кнопку снизу – сами позвоним в удобное для вас время и все обсудим.


Вернуться к списку