Вместе к Результату

НДФЛ с продажи недвижимости: новые правила с 2025 года

1 сентября 2025

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, внесённые Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ.

Теперь доходы от продажи недвижимости облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13 %.

Что изменилось

До 2025 года
доходы от продажи недвижимости облагались по ставке 13 %, независимо от суммы сделки.

С 2025 года
введена прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц, в том числе доходов от продажи недвижимости.

Налог рассчитывается с прибыли (разница между ценой реализации и ценой приобретения объекта), либо с учётом имущественного вычета (1 млн ₽ для жилья, 250 тыс ₽ — для иного имущества).

Новые ставки НДФЛ

  • Доход до 2,4 млн ₽ — ставка 13 %;
  • Доход свыше 2,4 млн ₽ — ставка 15 % (только на сумму превышения).

Пример расчёта:
При доходе от продажи квартиры 3 млн ₽:

  • 13 % от 2,4 млн ₽ = 312 000 ₽;
  • 15 % от (3 млн – 2,4 млн) = 90 000 ₽;
  • Общая сумма НДФЛ = 402 000 ₽.

Как определяется налоговая база (п. 5 ст. 217.1 НК РФ)

  • Налоговая база определяется по цене договора купли-продажи.
  • Если цена сделки меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, база принимается равной 70 % кадастровой стоимости.

Это означает, что даже если объект реализован по цене покупки или ниже, налог может быть начислен исходя из кадастровой стоимости.

Освобождение от НДФЛ при сроке владения (ст. 217.1 НК РФ)

  • 3 года — если имущество получено в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора ренты, либо если продаётся единственное жильё.
  • 5 лет — общий минимальный срок владения в остальных случаях.

Дополнительно: если в течение 90 дней после покупки нового жилья продано старое, налог при продаже старого жилья не уплачивается.

Имущественный вычет (ст. 220 НК РФ)

  • 1 000 000 ₽ — при продаже жилых домов, квартир, комнат, земельных участков.
  • 250 000 ₽ — при продаже иного имущества (гаражи, автомобили, нежилые помещения).
  • Вместо вычета можно учесть фактические расходы на приобретение объекта.
  • В долевой собственности вычет распределяется пропорционально долям, в совместной собственности супругов — по соглашению.

Недвижимость, использованная в предпринимательской деятельности

  • Льгота по сроку владения (3/5 лет) распространяется только на жилые объекты.
  • Доходы от продажи нежилых помещений, использованных в бизнесе, облагаются НДФЛ всегда.
  • Имущественный вычет к ним не применяется.
  • С 2019 года допускается уменьшение дохода на расходы по приобретению такого имущества (при подтверждении документами).

Практические риски

Иногда в ЕГРН в графе «кадастровая стоимость» на дату сделки указано «—» (стоимость не определена). В таких случаях налог рассчитывается от цены договора. Позже кадастровая стоимость вносится в реестр, и налоговая база корректируется.

Для НДФЛ пересчитать налог за прошлый год в этом случае невозможно: налог остаётся рассчитанным исходя из внесённой кадастровой стоимости, даже если она завышена.

Рекомендация: перед сделкой обязательно:

  • проверить кадастровую стоимость в ЕГРН;
  • запросить справку о кадастровой стоимости в МФЦ (с синей печатью);
  • при выявлении завышения — своевременно инициировать оспаривание в ЦТИ ПК (Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации Пермского края) или суде.

Комментарий экспертов Р-Консалтинг

Специалисты Р-Консалтинг отмечают:
«Для собственников сделок с недвижимостью 2025 год стал переломным: налоговая нагрузка при крупных продажах возросла, а риски переплаты по кадастровой стоимости сохранились. Оптимизация налогов теперь невозможна без проверки КС и своевременного оспаривания».

Р-Консалтинг: полный комплекс услуг

Оценка:
  • бесплатный экспресс расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • подготовка оценочных отчётов о рыночной стоимости для целей оспаривания;
  • выполнение судебных экспертиз.
Право:
  • сопровождение оспаривания в ЦТИ ПК и суде;
  • представительство в спорах с налоговыми органами;
  • подготовка и подача заявлений в ФНС о применении новой КС;
  • сопровождение оспаривания КС в суде;
  • полный комплекс юридических услуг по налоговым, имущественным спорам.

Проверим и пересчитаем вашу КС

Проверьте кадастровую стоимость до сделки. Это защитит ваши финансы от лишних налоговых расходов.

Отправьте нам:
  • кадастровый номер вашего объекта;
  • дату сделки.
На почту: info@rc-prm.ru
По телефону: +7 (342) 255-30-99

Мы проверим величину КС и дадим рекомендации о целесообразности ее оспаривания.

Вернуться к списку