Классификация бизнес-центров города Перми

Определение классификации

На данный момент в России не существует единой системы классификации объектов офисной недвижимости, как, например в США и Канаде, в которых таковой выступает BOMA – профессиональная организация специалистов по коммерческой недвижимости. По этой причине на рынке можно встретить несколько вариантов, но все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

1. Классификация Российской Гильдии риелторов;
2. Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах;
3. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.;
4. Классификация РГУД.

Данное исследование будет базироваться на последней из данного списка, то есть на Всероссийской классификации бизнес-центров – классификации офисной недвижимости Российской Гильдии Управляющих Девелоперов (РГУД), которая начала действовать в 2009 году. По мере изменений на рынке коммерческой недвижимости, параметры оценки при присвоении классов обновлялись.

За это время классификацию РГУД прошли более 1000 объектов из разных регионов России, и в настоящий момент сертификационные комиссии РГУД по классификации бизнес-центров России работают в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Ростове-на-Дону. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации РГУД.

Главная цель Классификации офисной недвижимости РГУД состоит в маркетинговом анализе рынка офисной недвижимости крупных городов России. Основная задача – повышение качественного развития рынков недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и регионов.

За все время Классификации офисной недвижимости РГУД претерпела несколько изменений: после первого варианта классификации (в 2009 году) в конце 2013 года был разработан следующий, утвержден и принят к исполнению в 2014 году. Третий вариант классификации разработан в 2021 году и принят к исполнению с 2022 года.

Класс объекту присваивается, исходя из оценки объекта по 6 разделам: основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, парковка, управление зданием и услуги для арендаторов, дополнительные параметры. По сравнению с последней редакцией повысились требования к техническим и инженерным характеристикам офисных зданий. В редакции 2014 года классы подразделялись от «А» до «С», в 2021 году же класс «С» для бизнес-центров был упразднен. Также стоит отметить, что в российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С». Есть системы, которые предусматривают подкатегории внутри категории и тогда к буквам добавляются знаки «+» или «-». Классификации РГУД редакции 2014 и 2021 года приведены в Приложении 1 и Приложении 2, соответственно.

После изучения классификаторов РГУД был проведен непосредственный сбор информации о бизнес-центрах, соответствующей используемой классификации. Изначально выборка была составлена по данным 2ГИС, по категориям «бизнес-центры» и «деловые центры». После были отдельно определены критерии выбора бизнес-центров, то есть характеристики, указывающие, что здание является бизнес-центром. 

Таким образом были исключены:

1. Торговые центры;
2. Апартаменты;
3. Несданные здания;
4. Здания, использующиеся для своих нужд – административные здания, формат АБК.

Но были включены:

1. Только отдельно-стоящие здания;
2. Здания минимум на 2/3 состоят из офисных помещений;
3. Здания, этажность которых равна двум и более этажам;
4. БЦ площадью более 3000 кв.м.
   

Благодаря анализу выяснилось, что на данный момент в Перми базируется 38 бизнес-центров, полностью соответствующих данным критериям.

Следующим этапом стало определение классификаторов. В процессе сбора (а также позже анализа) изначальная классификация была изменена в связи с тем, что классификация РГУД более применима для Екатеринбурга и других схожих городов с большим населением. По этой причине при анализе классификация для Перми проводилась не по всем характеристикам, определенным в изначальной классификации, а выборочно, в контексте для г.Перми. Также, некоторые характеристики бизнес-центров, включенные в данный анализ были адаптированы для г.Перми. Помимо этого, в данном анализе некоторые классификаторы были упразднены по причине недостаточности необходимой информации. Также, несмотря на то, что в редакции 2021 года классификации РГУД был упразднен класс «С», в данный анализ он был включен по причине того, что большинство бизнес-центров не подходили под критерии, соответствующие хотя бы классу «В», что будет показано ниже.

В связи с этим были определены следующие критерии оценки и классификации бизнес-центров:

1. Тип зоны, который подразделяется на:


1. Центр (культурный и исторический центр; наиболее престижный и дорогой район города; чаще всего здесь располагаются основные здания городских служб (здания администрации города, государственных учреждений); на территории обычно располагаются памятники культуры и архитектуры высокой значимости; территория «старого города», если она есть; застройка данного района наряду с типичной застройкой ХХ века, а также современными строениями может включать в себя реконструированные здания города постройки конца XIX – начала XХ вв. (или же более ранних периодов); здесь также часто находятся театры, концертные залы, небольшие, но дорогие магазины, наиболее престижные бизнес-центры; в данной зоне возможно наличие пешеходных улиц с высокой концентрацией торговых объектов (формат стрит-ритейла); в то же время здесь обычно не размещаются производственные здания, базы и складские объекты; центр города может быть только один в отличии от любой другой зоны;


2. Центры деловой активности (зоны культурной, торговой и деловой активности в административных районах; как правило данная зона включает в себя границы административных районов; территории крупных торговых центров и бизнес-центров, рядом с которыми также обычно сосредоточены транспортные узлы и соответствующая инфраструктура определяющая активную жизнь города; отдельный торговый центр без наличия соответствующей инфраструктуры в ближайшей окрестности центром административного района быть не может; обычно, характеризуется высоким транспортным и пешеходным трафиком, а также высокой концентрацией объектов деловой и общественной активности; при определении границ данной зоны не требуется обязательная привязка к расположению основных административных здании (здания администрации, государственных учреждений); данных зон может быть несколько внутри одного административного района исследуемого населенного пункта;


3. Высотная (многоквартирная) жилая застройка (районы многоэтажной жилой недвижимости независимо от года постройки: спальные микрорайоны, современные кварталы; жилые микрорайоны старой советской застройки («хрущевки», «сталинки», «гостинки» и т.д.), а также новые спальные микрорайоны, жилые комплексы (построенные позднее 1990-х гг.); территории данных ТТЗ включают в себя магазины шаговой доступности, коммунально-бытовые объекты и прочие объекты внутренней инфраструктуры; зоны скопления индивидуальных жилых домов; сюда можно отнести так называемый «частный сектор», СНТ, зоны поселков, включенные в состав населенного пункта, на территории которых есть зоны с концентрацией индивидуальных жилых домов;


4. Окраины города, промзоны (зоны фабрик, заводов, сооружении коммунально-бытового назначения, а также их окрестности; отдельно стоит выделить районы, которые можно рассматривать как моногорода, концентрирующиеся вокруг большого промышленного комплекса; на этих территориях, кроме основных производств обычно размещаются объекты логистики, крупные складские комплексы; к данному типу ТТЗ относятся также окраины населенного пункта, расположенные на значительном удалении от центра административного района; данные зоны могут накладываться на зоны жилой недвижимости различных типов, если они находятся на значительном удалении от центра населенного пункта, ближе к границе города;


2. Парковка:


1. Для классов А и В+ подразумевается наличие наземной или подземной организованной охраняемой парковки и наличие гостевой парковки. Для класса В+ возможны некоторые допущения к этим требованиям. Для класса В важным пунктом является наличие организованной парковки как таковой. Класс С может не иметь организованной парковки, однако крайне рекомендуется ее наличие.


3. Внешняя и внутренняя отделка:


1. Люкс (Класс А) – самое высокое качество: капитальное здание, вентилируемый фасад, или стены облицованы декоративным кирпичом, или керамогранитом, или металлическими декор. панелями; внутренняя отделка ГКЛ, ГВЛ, натур. материалы, винил, текстиль, стекло, венецианская штукатурка; а автоматические системы вент, и кондиционирования, отопления, пластиковые трубопроводы, оптоволокно, связь, контроль микроклимата, видеонаблюдение;


2. Премиум (Класс В) – высокое качество: не все конструктивные и отделочные элементы здания класса Люкс (между Стандарт и Люкс);


3. Стандарт (Класс С) – капитальное здание, среднее качество отделки и оборудования: чаще всего, наружная отделка – оштукатуренный фасад, керамзитобетонные панели; внутренняя отделка – долговечная и простая (качественная штукатурка, покраска качественными красками, керамическая плитка, качественный линолеум;


4. Эконом (Класс D) – капитальное здание, фасады без облицовки; внутренняя отделка: полы – безосновный линолеум или дощатые, стены – простая штукатурка, покраска, бумажные обои; кровля – рубероид, шифер.


4. Транспортная доступность (удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий; местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей остановки общественного транспорта, или должным образом организованный автобус, курсирующий между объектом и инфраструктурой общественного транспорта);


5. Услуги для арендаторов (профессионально организованная зона питания для сотрудников, соответствующая размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников или наличие поблизости пунктов общественного питания; также наличие нескольких дополнительных услуг с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от объекта (банкомат, аптека, продуктовый розничный магазин);


6. Высота помещений (для класса «А» высота помещений "в чистоте" равна 3,3 метра; для класса «В+», «В» и «С» высота помещений "в чистоте" – 2,7 метра (факультативно);


7. Техническое состояние (обязательная капитальная реконструкция, для того чтобы создать необходимый уровень комфорта и соответствия иным требованиям по классу В, для класса С капитальная реконструкция или постройка нового здания под бизнес-центр является бонусной характеристикой, наличие которой, несомненно, приветствуется и положительно оценивается):


1. Удовлетворительно – по 80-е годы;


2. Хорошо – от 80 до 2005 гг.;


3. Отлично – от 2005 г. по настоящее время.

Составление базы данных и анализ бизнес-центров

Таким образом, получили базу данных, которую в последующем разделили на четыре отдельных, каждая из которых соответствует определенному классу: «А», «В+», «В» и «С» в Таблице 1, Таблице 2, Таблице 3 и Таблице 4, соответственно (взяты только те параметры, который наиболее интересны и применимы для данного исследования; недостающие отображены в Приложении 3, Приложении 4, Приложении 5, Приложении 6):

Примечание: класс А - исключительный, сюда попадают только лучшие из лучших, далее с каждым новым классом требования становятся все мягче, а границы не такими четкими. Из-за возникающих допущений, бизнес-центр, например, может быть как с любой отделкой класса: «Люкс»/«Премиум»/«Cтандарт»/«Эконом», но относиться к класс B из-за других параметров. Аналогично, по техническому состоянию здания ранее 1980-х годов постройки, без реконструкции в независимости от месторасположения могут относиться только к классу «С». Таким образом, каждый новый круг вносит «допущения» требований к классу. Вместе с тем учитывается не абсолютное количество критериев для отнесения к  тому или иному классу, а подавляющее большинство.

Таблица 1

Выводы

Благодаря анализу выяснилось, что на данный момент в Перми базируется 38 бизнес-центров, подходящих под определенные ранее критерии. Прежде всего стоит отметить, что классификация бизнес-центров проводилась на основе классификации РГУД, которая в процессе анализа была изменена в связи с тем, что классификация РГУД была создана для Екатеринбурга. Поэтому при формировании классификации для Перми принимался во внимание усеченный перечень характеристик. Также некоторые характеристики бизнес-центров, включенные в данный анализ, были адаптированы для пермских бизнес-центров.

Из общего количества (38 бизнес-центров) только 6 можно отнести к классу А (самому высокому) определенной в данном анализе классификации бизнес-центров и еще 7 к классу B+ (второму по иерархии). Причем, существенного различия между двумя этими классами нет: класс B+ должен соответствовать тем же характеристикам, что и класс А, но разрешается пренебрежение некоторыми пунктами. Данные два класса в сумме составляют 34% от общего числа бизнес-центров.

Бизнес-центров, принадлежащих классу B, в Перми - 16. Класс В можно определить как средний, для него большинство характеристик принимается факультативно в сравнении с классами А и В+ бизнес-центров. По этой причине, если взять два условных бизнес-центра класса А или В+ и класса В, можно заметить, что разница между ними является значительной и бизнес-центры класса В существенно отличаются от  бизнес центров, принадлежащих классу А или В+. Всего данный сегмент бизнес-центров занимает 42% от общей выборки.

К последнему, определенному в данной классификации, классу С относятся 9 бизнес-центров, то есть 24% общего количества. Практически все из них были построены до 80-х годов и не были реконструированы, что и объясняется их соответствующим техническим состоянием.

Также было выявлено, что в относительном соотношении на текущий момент более востребованными являются бизнес-центры классов A и B+, так как суммарно количество предлагаемых в данном секторе свободных помещений 41%, что на 18% меньше по сравнению с суммарным предложением классов B и C (59%). Такое положение характеризуются тем, что они не имеют актуальных свободных арендных помещений, и арендаторы не выезжают из них. Это связано с тем, что офисные помещения в бизнес-центрах класса А и B+ обладают более высоким уровнем технического оснащения, комфорта и престижа. Такие бизнес-центры предлагают современные инженерные системы, качественную отделку, развитую инфраструктуру и удобное расположение. Арендаторы ценят высокое качество предоставляемых услуг и предпочитают оставаться в таких помещениях, даже в условиях экономической нестабильности или пандемии. Этот сегмент рынка характеризуется низким уровнем текучести и высоким спросом, что делает его более востребованным среди арендаторов, несмотря на более высокую стоимость аренды. В целом, большая часть предлагаемых к аренде помещений приходится на класс B (44%), на B+ - 24%, на A - 17%, на C - 15%.

В отличие от этого, бизнес-центров, принадлежащих классу «Б», в Перми – практически половина – 16 бизнес-центров (Рисунок 1). Класс «Б» можно определить как средний, и в нем игнорируется большее количество характеристик в сравнении с классами «А» и «Б+» бизнес-центров. По этой причине, если взять два условных бизнес-центра класса «А» или «Б+» и класса «Б», можно заметить, что разница между ними является значительной и бизнес-центры класса «Б» существенно хуже бизнес-центров, принадлежащих классу «А» или «Б+». Это объясняет их количество – больше половины от общего числа анализируемых бизнес-центров.

К последнему, определенному в данной классификации, классу С относятся 9 бизнес-центров, то есть 23% общего количества (Рисунок 1). Практически все из них были построены до 80-х годов и не были реконструированы, что и объясняется их плохим состоянием.

Рис. 1. Количество бизнес-центров по классам

Также было выявлено, что в относительном соотношении на данный момент более востребованными являются бизнес-центры класса «С»: 33% бизнес-центров данного класса не имеют свободных офисных помещений для сдачи в аренду, то есть арендаторы предпочитают не выезжать из них. Причина заключается в том, что офисные помещения в бизнес-центрах класса «С» уступают по стоимости, что привлекает потенциальных и реальных арендаторов. Для сравнения среди бизнес центров класса «В+» заполненных БЦ на 100% - нет, т.е. во всех БЦ класса «В+» можно найти помещения по своему вкусу для аренды, что касается бизнес центров класса «В», то 25% бизнес-центров этого класса не имеют свободных офисных помещений для сдачи в аренду, что сто свидетельствует о что, что несмотря на значительные отличия в характеристиках. Помимо вышесказанного, востребованность офисных помещений в бизнес-центрах класса «С» можно также объяснить расположением бизнес-центров классов «Б» и «С»: их подавляющее большинство находятся в довольно удачных местах с транспортной доступностью и большим потоком людей, и предлагается по более доступным арендным ставкам.

Рис. 2. Соотношение свободных помещений по классам

Рис. 3. Наиболее востребованные бизнес-центры

В это же время наибольшее количество свободных арендных помещений наблюдается у бизнес-центров класса «В» (Рисунок 4). Это также может быть связано с величиной арендной ставки, учитывая существенные отличия бизнес-центров классов «В+» и «В», арендные ставки также существенно отличаются.

Рис. 4. Количество свободных арендных помещений по классам бизнес-центров

Рис. 5. Расположение бизнес-центров

Часто расположение бизнес-центров существенно влияет на транспортную доступность. Бизнес-центры класса «А» расположены только в центре города и центрах деловой активности, поэтому у каждого из них присутствует удобный подъезд и транспортное сообщение, а также расположение вблизи основных транспортных артерий (Рисунок 6). Схожая ситуация и с бизнес-центрами класса «Б+», которые расположены в центре города и центрах деловой активности. Для бизнес-центров класса «Б» и «С» допустимо расположение в зонах: «высотная (многоквартирная) жилая застройка» и «окраины города, промзоны», где нет хорошей транспортной доступности, что в совокупности с другими факторами влияет на их классность.

Также одним из ключевых характеристик в классификации бизнес-центров является их техническое состояние, определяющееся на основе года постройки бизнес-центра и статуса наличия реконструкции в случае ее необходимости. Все бизнес-центры класса «А» и были построены после 2005 года, из-за чего их состояние является отличным. К бизнес-центрам класса «Б+» по критерию года их постройки: состояние отличное и хорошее - от 1980 гг. до 2005 гг. В контрасте этому, у подавляющего числа бизнес-центров класса «С» состояние является удовлетворительным.

Параметр «внешняя /внутренняя отделка» характеризует состояние и качество внешней/внутренней отделки. В зависимости от классности бизнес-центра, он имеет соответствующую внешнюю отделку: в большинстве бизнес-центров класса «А» отделка соответствует категории «Люкс», класса «Б+» – «Премиум», а класса «С» – категории «Стандарт». Также на категорию отделки зависит от состояние отделки, если состояние отделки плохое, требует ремонта, то категория понижается.

Примечательно, что у 50% бизнес-центров класса «Б» внешняя отделка является премиальной. Это часто встречаемая практика: собственники склонны вкладывать средства в облицовку зданий, но не уделять внимание внутренней отделке и другим составляющим.

Действительно, больше, чем у 60% бизнес-центров класса «Б» внутренняя отделка соответствует категории «Стандарт». При этом показатели внутренней и внешней отделки для бизнес-центров класса «А» соответствует только категорию «Люкс», для бизнес-центров класса  «Б+» допускается отделка категории «Премиум» бизнес центры класса  «Б» включают также категорию отделки «Стандарт». В класс «С» может включать все виды отделки.

Наконец, последний параметр, имеющий вес в данном исследовании: услуги для арендаторов. В бизнес-центрах классов «А» и «Б+» или в непосредственной близости от них имеются пункты общественного питания и другие дополнительные услуги с учетом инфраструктуры: банкомат, аптека, продуктовый розничный магазин (Рисунок 10). Часто наличие данных параметров зависит от расположения бизнес-центра, поэтому отсутствие услуг для арендаторов для бизнес-центров классов «Б» и «С» имеет смысл и соответствует реальности, так как большинство из них расположены в зонах многоэтажных застроек, где наличие пунктов общественного питания не гарантировано.

Заключение

Таким образом, составлен рейтинг бизнес-центров г. Перми с применением Классификации РГУД с адаптацией для г.Перми, Справочник оценщика недвижимости - 2021, под. ред. Лейфера Л.А – для оценки типа зоны и справочников «СтатРиэлт» - для оценки критериев «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».

На базе этого был проведен анализ бизнес-центров, базирующийся на классности бизнес-центров. При непосредственной классификации бизнес-центра, не выступал обязательным критерием факт абсолютного соответствия всем параметрам; достаточно было соответствовать большинству из них, пренебрегая одним-двумя, чтобы отнести бизнес-центр к определенному классу (данные допущения основаны на Классификации РГУД). Также подтвердилась изначальная информация от РГУД о том, что классы «А» и «Б+» не имеют существенных различий, но для класса «Б+» допускается больше попущений критериями. Данный анализ отобразил данную предпосылку на всех выбранных критериях. Также классов «Б» и «С» в Перми до сих пор намного больше, так как пик строительства в Перми был до 2005 года.

При классификации были не приняты во внимание, типа инженерных характеристик, планировки некоторые параметры, управление зданием и пр. по причине закрытости информации.

Приложения

Приложение 1

Классификация РГУД редакции 2014 года

Приложение 2

Классификация РГУД редакции 2021 года